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地产美元债“躺平”众生相:市场雷声四起 政策暖风频吹

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“从去年开始,公司在偿还美元债时,至少会提前1至2个月将资金准备好。”近日,国内一家头部上市房企相关负责人向《中国经营报》记者透露,“事实上,以往是不需要提前准备的,但由于当前房地产行业存在一系列的潜在风险,提前安排好资金也是为了稳妥起见。”

兴业证券研报数据显示,截至今年10月底,国内已有10家房企出现了美元债违约事件,未偿金额共计280.73亿美元。其中,花样年控股(01777.HK)和当代置业(01107.HK)等违约事件在房地产市场迅速引发连锁效应,中资地产美元债二级市场出现普跌,国际评级机构也下调了国内多家房企的评级及评级展望。

事实上,除了地产美元债市场,在国内债券市场以及地产信托市场也出现了大量违约事件,国内房企正在经历一场由于现金流不足而导致的“流动性危机”。对此,中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受记者采访时指出:“房企出现流动性风险问题,最根本的原因在于此前流行的高杠杆运作模式,而今年以来,融资不畅以及回款难的客观事实使得高杠杆问题集中爆发。”

为了解决房地产行业当前面临的“信用危机”,政策端开始暖风频吹,融资环境迎来松动;同时,国内多家房企也表示将提前回购或如期兑付名下的融资产品。近日,瑞安房地产(00272.HK)、中梁控股(02772.HK)和中奥地产等多家房企相关负责人向记者表示,公司的现金流足以覆盖短期债务,资金安全。

债券违约事件频发

“近期,受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响,境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度下跌。”在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜针对部分房企美元债逾期问题表示:“这是市场在违约事件出现后的自然反应。”

10月初,花样年控股发布公告称,未能如期兑付到期的2.06亿美元优先票据,构成债务违约。在此后的一个月内,多家房企接连发布公告称未及时兑付。截至10月底,美元债发生违约的房企已经达到10家。

而地产美元债违约导致的信用危机,迅速传导至美元债二级市场。近日,记者根据多家房企名下续存地产美元债在近一个月以来的价格变动情况梳理发现,中资房企美元债价格出现了普跌现象。

以中梁控股为例,其名下将在明年7月到期的美元债“ZHLGHD 9 1/2 07/29/22”,便从10月4日的84.51美元下降至11月3日的59.39美元,下跌幅度约30%。而中梁控股在今年9月份发行的新一期美元债“ZHLGHD12 04/7/23”,价格在11月2日开始大幅下跌,在11月3日由前一日的约108.75美元降至60.95美元,下跌幅度达39.2%。

对于地产美元债二级市场的波动情况,克而瑞证券有限公司资产管理部固定收益副总经理孙杨向记者指出:“若二级市场持续低迷,市场对地产美元债的不信任增强,房企借新还旧的融资方式或将被迫暂停。”

事实上,自今年以来,除了境外债券违约,境内信托市场同样发生了多起违约事件,部分房企出现了无法如期兑付或付息的情况。根据用益信托网公布的数据显示,在今年前9个月,房地产信托领域共发生66起违约事件,违约规模达到489亿元,已经超过了2020年全年的数据。其中,在今年三季度,房地产信托共出现违约事件31起,涉及金额221.64万元。

随着违约事件集中爆发,国际评级机构也频繁下调了多家中资房企的评级。在9月初,穆迪便将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”。10月18日,穆迪和标普集中下调了包括中梁控股和三盛控股(02183.HK)等多家地产公司的评级级别及评级展望。

对于密集违约带来的影响,标普指出:“将对行业未来的影响体现在再融资、经营效率以及投资强度产生的影响。”该机构认为,由于再融资承压,未来投资规模可能主要由建安支出支撑,在“保交付”的首要目标下,房企在土地上的投资将明显下降甚至出现负增长。

打折促销抓回款

“今年以来,房企接连出现违约事件,除了债务规模本身较大之外,房企还普遍面临着‘融资难’‘回款难’问题。”孙杨进一步解释道:“当前房企面临的流动性危机,一方面源于融资渠道的收紧,另一方面则是由于房地产行业今年以来面临的销售欠佳、资金回笼周期延长等问题,导致集中出现现金流不足。”

房企的大规模偿债期已经到来。有数据显示,截至今年9月末,地产美元债存量规模为2215亿美元,占中资美元债的24.29%,国内存量规模最大的前三家房企均超过了百亿美元。与此同时,今年地产美元债到期总规模为592.42亿美元,较2020年的395.8亿美元大幅增加,在2022年预计将达614.97亿美元。

另一方面,“三道红线”以及房地产信贷集中度管理等政策自今年以来陆续落地后,房地产企业的融资门槛持续抬升,融资渠道不畅,房企还债压力加大。

数据显示,截至今年三季末,国内房地产开发贷款余额12.16万亿元,同比仅增长了0.02%,增速较今年二季度末回落2.8个百分点。与此同时,今年100家典型房企的融资额为1.1万亿元左右,同比下降21%。其中,第三季度则同比下降38%,仅为2872亿元,融资额创2018年以来的新低。

谢逸枫向记者强调:“房企自有资金才是保证流动性的关键,旗下项目的销售回款尤为重要。而自今年7月开始,随着调控政策的陆续出台,房地产市场渐渐步入下行区间,房企的销售业绩不佳。”

在此背景下,部分项目甚至出现了亏本售卖的情况。例如,在今年“十一”假期,有报道指出,沈阳中梁玖禧21楼房源的销售价格只有7182元/平方米,而该地块的楼面价便达到了6100元/平方米。此前还有媒体指出,广东端州中梁壹号房源在打折后的销售价格仅为 3600元/平方米,而其拿地时的楼面价超过了6000元/平方米。

对此, 中梁控股相关负责人向记者解释道:“在房地产下行周期,房企都在采取多种类型的营销活动,以促销售、抓回款,但前提是保证项目利润。这两个中梁项目也是各项目在遵循地方政策、保证利润前提下的营销手段之一。”

对于公司销售回款率问题,该负责人则表示:“公司积极抓回款保证现金流,今年以来中梁控股旗下项目的平均去化率超70%,回款率超85%,为公司发展提供了充足的经营现金流保障。”

多方“纾困”维稳信用

事实上,地产美元债和地产信托等融资产品,都曾是国内房企补充自有资金的重要融资途径之一。而在多家房企爆发违约事件后,地产美元债和地产信托的融资规模都出现了大幅下降。

根据用益信托最新数据显示,今年10月份,我国68家信托公司共发行了228只、累计金额150.7亿元的房地产项目集合信托产品。而在9月份,该行业共发行493只、累计金额达301.2亿元的地产信托产品,10月份的融资金额同比下降了50%。

例如,为了投资旗下位于抚州的新项目,中奥地产在9月中旬发行了“爱建·共赢·中奥抚州集合资金信托计划”,融资金额为2.3亿元,最高收益率为7.6%。而从今年1月以来,中奥地产已经发行了4只为期1.5年的信托融资产品,累计融资额达到了8.7亿元,发行目的都是用以投资旗下项目的开发。

中奥地产相关负责人向记者表示:“公司始终以稳健发展为财务融资策略,以银行开发贷款为主要融资工具,辅以信托是为了在成本可控的范围内,拓宽融资渠道,未雨绸缪。”

瑞安房地产相关负责人在接受记者采访时坦言:“从今年6月30日起,在一年内到期的债务中,美元优先票据约合23亿元人民币,不过公司现金流充裕,足以覆盖短期债。”记者查询到,该公司在今年6月发行了融资额为4亿美元的地产美元债,为期5年,用以偿还到期的现有债务以及部分资本支出。

中梁控股也同样在10月中下旬发布多个公告表示,已经回购了名下的优先票据。记者统计发现,截至10月底,该公司已经累计回购9160万美元的优先票据。此外,该公司一年内到期的美元债总额累计12亿美元。

对此,该公司相关负责人向记者表示:“目前公司在手现金充裕,会利用自有资金来处理到期的负债。”

值得注意的是,政府及金融机构也已开始着手化解此次房地产行业面临的流动性风险。近日,《上海证券报》发布消息指出,10月份,房地产贷款投放规模均有大幅度回升,金融机构对房地产融资已基本恢复正常。此外,人民银行近期在各地传达了稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等要求。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水向记者表示:“根据近期高层的密集表态,房地产信贷投放将会加速,房企融资环境将得到改善,房企海外债密集违约的高峰或将过去。”

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